| 《中华人民共和国物权法》和新版《中华人民共和国物业管理条例》已于10月1日起正式施行。这两部和我们生活紧密联系的法律法规中不乏老百姓最关心的房屋产权、车库、业委会等热点话题。近日，记者就这些热点话题，咨询了江苏苏州简文律师事务所的律师们，请他们从专业的角度为关注这两部法律法规的读者进行解读。
70年后
住宅不改“姓”
■ 市民咨询——根据以前的法律，普通商品住宅土地使用年限为70年。现在新的《物权法》出台，是否对此有新的规定或者解释？满70年后我的房子还有没有土地使用权？政府是否可以收回他用？
■ 法律条款——《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期届满的，自动续期。
■ 律师解读——本条是关于建设用地使用权期满处理原则的规定。建设用地使用权期届满时，可以通过续期的方式，使建设用地使用权得以按原权利设立的内容继续使用土地；对于建设用地使用权人建造的是以居住为使用目的的住宅用房的，建筑用地使用权人无需进行续期申请，在建设用地使用权期届满时，也是自动续期。但对于住宅建设用地使用权自动续期后，双方是否应按现行法律规定，签订出让合同，并交纳出让金，本条并未规定，所以还存在争议。
还有律师认为，虽然《物权法》规定了住宅建设用地使用权期届满的自动续期，但对于目前在公建用地上所开发的住宅续期问题却并未提及。事实上，近两年来出现了很多单身公寓、酒店式公寓等在商业用地和综合性用地上建起来的住宅项目，这类房子的使用权一般为40年或50年，将比普通住宅更早遭遇“用地使用权届满”的问题，它们如何处理，仍有待政策的进一步明确。
共有场地车位
应归业主所有
■ 市民咨询——买完房子最头疼的就是车位问题，现在我们小区只能买车位，不能租车位。那么多公摊面积我都出了钱的，为什么到最后还要再出钱租自己买下来的东西呢？现在，有些开发商为了避免车位车库权属不清晰导致的纠纷，干脆在销售合同中明确约定“车库车位等为建设单位所有，其产权不随购房合同转让”，不知道这样的做法是否损害了业主的权益？
■ 法律条款——《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
■ 律师解读——本条规定遵从私法自治原则并考虑对车位、车库的有效利用和关系而设置的，也明确了应以业主需求为第一位的原则。规定只对在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属进行了明确，对于不属于整个小区的地下停车场及违反规划要求所建的车位不属本条调整范围。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，是根据土地使用权为全体业主共用而成立的条款，但车库并不归属于本款之中。
半数以上“同盟军”
可炒物业公司
■ 市民咨询——我们是新入住的小区居民，业主委员会到现在还没有成立。现在物业的服务情况并不能令所有业主满意，所以我们觉得尽快产生业委会，通过业主表决重新选择物业公司。如果我们小区2/3的业主同意，是否就可以炒掉物业公司？
■ 法律条款——在新版《物业管理条例》中，业主大会的表决程序修改为跟《物权法》的规定一致。根据《物权法》的规定，业主在业主大会上的投票权是由业主拥有的物业建筑面积等确定的。涉及业主重大共同利益的事项，经占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即可确认其效力，即两个1/2。
■ 律师解读——本条的规定是按照《物权法》的规定而进行调整的，因为物权法作为上位法，当下位法与之冲突时，则下位法应当服从上位法。首先要确定业主行使不同权利的标准界限问题，选聘和炒掉物业服务企业，选举业主委员会或者更换业主委员会成员等，以后只要经过总人数1/2以上的业主同意即可。但涉及到业主财产权利方面的重大事项如筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施，如果不到《物权法》规定的2/3的标准，依然不能确定其效力。
其次，如何确定“有关共有和共同管理权利的其它重大事项”的范围，虽然没有明确规定，但一般来说，如绿地面积调整、小区内空地利用、小区内道路变化等事项，应当属于其中。
业委会决定
不再一锤定音
■ 市民咨询——以往，小区事项一旦经过业委会或者业主大会通过决定，业主就没有权利改变。现在有什么新变化？
■ 法律条款——新版《物业管理条例》规定， “业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”，并增加了“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定。
■ 律师解读——本条规定是关于业主大会或者业主委员会决定的效力范围及效力限制问题的规定。业主大会或者业主委员应当代表业主意愿、维护业主利益，其权利的根源来自于业主之间的团体自治管理。业主大会或者业主委员会的召开、表决都有程序性的规定，也有职权范围的限制。修改后的条文，赋予了被侵害权益业主获得司法救济的权利，业主可以以个人名义对业委会的决定进行起诉 |
